于律师谈“终止租约”

所谓“终止租约”,一般来说是指房东提出,要求租客搬走的意思。这种情形占了“终止租约”的大部分。

在实际出租业务中,房东会说,我不想再租给他了,想让他搬走。这就是我们这里说的“终止租约”。“我的家,我让他走,难道不可以吗?”如果您真这么想,也有这样的打算,那么您应该认真阅读本文。

注意,本文不是法律意见,只是对归管民用出租业务的《民租法》的一些评点。同时,还请读者注意,《民租法》并不完全归管所有的民用出租业务,与小房东最相关的是“房东或其家人与租客共用厨房或者卫生间”的情形。这种情形《民租法》没有管辖权,如果打算赶走租客,房东要去警察局,而不是房东房客管理局。见我以前的文章《警官,您真的到过民宅里,去驱赶租客吗?》。

下面就分若干种情形,说说“终止租约”的事。

第一种,虽然租约还没到期,但是由于种种原因,房东说服租客,或者应允一些好处给房客,双方同意提前解除租约。这种情形的关键是“双方同意”,只要双方同意,签了书面的协议,哪怕还有十个月才期满,租约也可以提前解除。一般地,要求房东有比较好的谈判技巧、比较诱人的补偿条件、租客也通情达理。

有一次,房东找我,希望我能代理他,和租客谈提前走人。当时租约是一年,才刚刚过了三个月。租客按时交租,房子也打理的体面,但是房东家庭变故,一定要收回出租屋,可租客的工作单位就在出租屋不远的地方。提前解约对租客有些不便。但是经过谈判,晓之以理,诱之以利,租客还是提前走了。

第二种,租约没到期,房东希望租客提前走,房客不走,而且也没有任何过失。这是最难的,一般成功率不高。一旦提出赶人,关系恶化的概率较大,提醒房东慎重处理。

第三种,租约没到期,租客有过失,比如欠租、破坏、违法等,房东必须按照《民租法》的规定和房东房客管理局的流程,采用“二部制”,即“先通知,后听证”,来获得管理局的判决,然后由法警执行驱逐。房东是万万没有权利自己去换锁、搬东西、驱逐房客的。小心被反诉,我代理了几起,都是付了代价,租客才罢休的。

第四种,租约到期了,租客继续住下去。这里插一句,租约到期,并不意味着租客必须搬出。房东想让房客走人,一般有三种原因可以提出。

甲、房东要把出租屋收回自己用、子女用、父母用、配偶的子女、父母用、或者照顾这些人的人用;
乙、房东把出租屋挂牌卖出,新屋主要把这间屋自己用、子女用、父母用、配偶的子女、父母用、或者照顾这些人的人用;关键是要已经卖出;
丙、房东打算落地重建,申请了建筑许可。

这些都有不同的通知期要求以及证明材料来支持停止出租的原因。

总之,一般地,房东不愿再租给现租客了,都是因为这样或那样的原因。如果租客有过失,情况比较好办。如果租客没有明显过失,而只是房东单方面地希望租客走,是最难的情形,一定要谨慎处理。

我代理的案子里有相当一部分情形,是租客没有明显过失,而房东不希望到期后继续租给该租客的。比如房东嫌租客“事太多”、租金太低了,即使涨租也不低于现行水平、租客“太恶”、自己就是“不喜欢他”。。。等等。

这个和租期有关系,我一直建议不要签一年那么长的约,俗话说,“花无百日红,人无千日好”,如果是个“零售租约”,按月计的,大不了几个月就能有机会结束租约。有的房东期待稳定性,我见过一签就是五年的,我真替房东担心。谁又能保证谁“半道不变心”呢?

说到这里,本文就要做结了。我还是想跟大家说,我们的房东和小房东出租业,还很不成熟,大部分房东与租客的关系还没拿捏好。应该摸着石头过河,您可以大手笔买物业,因为无论怎样,它都是你自己的物业,但是不要大手笔随便招租客,应该谨慎对待住进您斥巨资买下的物业。

宁空三个月,不招可疑人。当然,如果您等着租金还贷,那么您一定首先具备冒险精神,其次才是个房东。我就不多言了。

如上文字不做为我的法律意见,而只是对有关法律的基本理解,请与我联系咨询具体事,以便给出准确建议。敬请指导,谢谢大家。

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来源:房东网

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