史上最严贷款新政2018年1月正式生效

2017-10-19
要贷款买房的各位可得趁早了,因为不仅利率眼看一次又一次地涨,现在加拿大又再次收紧了住宅房屋贷款,最新的房贷指导原则已于10月17日出台,2018年1月1日开始实施,到时候再想贷款买房可就不是那么容易了。
加拿大联邦金管局(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已经完成了住宅房屋贷款指引(residential mortgage lending guidelines)B-20的最后一次修订,再次收紧了贷款政策。新政策可谓是史上最严,心疼正在为梦中小屋加班攒钱的小伙伴。
要贷款买房的人注意了!史上最严贷款新政正式出台 | 加拿大图:加拿大最新房贷指导原则已于10月17日出台,2018年1月1日开始实施

新政中与我们关系最紧密的改变即是“压力测试”。此前,只有首付款在20%以下、购买了贷款保险的借贷人才需要进行压力测试,在新规下,首付款在20%及以上的未购买保险的房贷申请者也必须进行压力测试。

贷款保险主要是保护放贷方,一般为贷款总额的0.6%-4.5%不等。如果未来借贷人无法偿还贷款,贷款保险可以保证放贷方的利益。贷款保险价格高昂,一般一栋$50万加元的物业,假设首付款$5万加元,借贷人就需要购买$13,950加元的保险才能贷款$45万加元。首付款20%以下的借贷人必须购买贷款保险,从去年开始,凡是购买了贷款保险的借贷人也必须进行压力测试。

根据加拿大央行数据,目前几大银行的平均5年贷款利率为4.89%,不过也有不少小银行和其他渠道提供更低的利率。新规之下,无论是否购买了贷款保险,借贷人都必须要证明如果未来利率上升,他们依旧还得起贷款。借贷人将以5年平均发行利率进行压力测试(如目前的4.89%),或以比实际贷款利率高出两个百分点的利率进行测试(以较高者为准)。

要贷款买房的人注意了!史上最严贷款新政正式出台 | 加拿大

不过新规不会影响贷款续期(mortgage renewals),新规只对第一次购买物业贷款有效。

TD银行经济师Brian DePratto预测新规实施之后,加拿大购房需求将下降5%-10%,在明年1月生效之前很有可能还会出现短期抢房现象。在上一次压力测试规定实施后的一年间,购买房贷保险的贷款申请下降了4.5%,首付20%以上的房贷申请上升了17.3%。
除了压力测试以外,此次的房贷新规还禁止了“合作房贷(co-lending)”等高风险房贷途径。新规定还将要求放贷人对他们发放的贷款-价值比(loan-to-value ratio)进行更严密的审查,以确保不会发放比房屋基本价值高出太多的抵押贷款。
OSFI的新闻稿称,B-20指引要求在联邦规管下的金融机构对按揭审批保持警惕,强调无保险按揭的最低合资格利率要求,贷款价值比(loan-to-value,LTV),以及禁止企图绕开LTV的交易。

具体有以下三点:

1、对无保险按揭贷款,OSFI设立新的最低申请利率,即“压力测试”:

B-20指引现在要求,按照加拿大央行公布的五年期利率(现为4.89%),或在合同利率基础上再追加2%来审批首付超过20%的无保险按揭。

2、要求按揭机构设立并且严格执行最高贷款价值比(LTV),在房屋市场和经济环境变动时,体现最新的市场风险。

房屋价值上涨时,LTV比率会下降,房屋价值下降时,LTV会上升。房屋买家在房屋贷款按揭更新(renew)时银行会计算LTV,确保LTV<80%,如果超过客户就要买保险。如果原来的房子交易价100万,首付20万,按揭80万,几年后房子市场价下跌到80万,银行最多只能贷80万的80%,也就是64万,客户要补齐差额也就是80万-64万=16万!

由此,新指引不仅影响到新申请的按揭,对于大批按揭到期,需要与银行续约更新按揭的房屋业主,也将产生重大影响。

3、禁止部分企图绕开LTV的交易:禁止联邦规管的金融机构为了绕开LTV限制,与其他贷款商合作安排提供按揭或其他贷款产品。

OSFI总监Jeremy Rudin在新闻稿中表示,B-20指引是对加拿大房屋按揭审批的严格和慎重的政策。

据悉,OSFI于今年7月7日发布B-20指引的草案,随后展开公开咨询,截止8月17日,OSFI共接到金融机构、协会和公众的200多项反馈意见。


多伦多市场将受巨大冲击

据业内人士分析,目前多伦多市场的平均房价是$750,800元,市场最低按揭利率是2.89%,去掉首付20%,按照现行的按揭规定,约49%的中位数收入家庭仍然有能力负担房贷。但是在新指引下,借贷能力瞬间下降25%。这对于加拿大多数城市而言影响并不大,但是对多伦多绝对是巨大的冲击。甚至有按揭业界人士急呼,这将是多伦多楼市的终结!

按照利率2.89%进行压力测试,有能力购买均价房屋的中位数收入家庭比例将跌至38%,相当于有足够收入买房的家庭减少了22.44%,这是相当大的跌幅。

分析称,有能力贷款的家庭数量减少了,一方面会导致房屋交易量下降。另一方面,也可能维持交易量,导致房价下跌。现在无法预测市场会作出怎样的反应,不过至少这已经是多伦多市场房屋库存量激增的一个因素。

(小编分析:也就是说,多伦多目前一个收入8万的家庭要在买一个75万的房屋,在目前政策下大约可借贷约53万加元。B-20新政策之后,就只能借贷约39万加元,这意味着买家需要多准备首付金15万加币。房产价值越高,受到的影响越大。)

加拿大业界回应房屋按揭新政:比两次加息还狠

加拿大金融机构监管办公室(OSFI)在10月17日宣布房屋按揭审批新规后,房地产行业专业人士纷纷作出回应。

安省地产协会(OREA)主席胡达克(Tim Hudak)说,地产经纪支持一个受到合理规管的房地产市场,OSFI针对无保险按揭的业主推出新的压力测试,是在过度伤害市场。这些新政将伤害到中产家庭,储蓄人士最受惩罚,迫使他们承担更多的债务和支付更高的利息。

胡达克说,政府是时候停止新的政策干预,而是应该采取静等观望的态度。

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