租客提前退租,房东有哪些权利?

千挑万选买房,严格甄选租客,兢兢业业打理租务,希望安安稳稳地收租养房,换得一份投资收益,这是大多数房东的写照。

经过许多的历练,房东知道要与租客签个租约,来保障自己的业务稳定。无论是通过地产经纪挂牌出租,还是自己找租客,大凡房东都希望租客能签个长期的租约,求个安稳,也能省去不少的管理成本。

但是,出租物业也像任何其他的生意一样,存在着许多不可预见的变化和可能,也就是经营风险。

在诸多的风险中,本文主要谈谈因租客提前退租,而使房东发生物业空置的这种风险。这种风险时有发生,而且不在少数。所以有必要做个讨论,以了解法律是如果规定租客退租的,并且知道一旦发生提前退租,房东将经历怎样的过程,如何保护自己,如何将风险带来的损害降低到最小的程度。

【案例】房东买了一个康都(Condo),做为投资物业,出租给一个租客,租期为一年,一月一日,租客准时入住。五月中旬,租客通知房东,因为不可预料的原因,要求在五月三十一日结束租约。

如下是分析:

  • 事实:租约中尚有六、七、八、九、十、十一、十二月,共计七个月,没有完成。
  • 民租法的规定:房东可以要求,同时,租客也有完全的义务,找一个人来接替该租客住满后七个月,这叫做“租客的转租义务”。转租过程中,房东不可无理拒绝转租,否则租客有权单方终止租约(另有较为复杂的条款,将在以后单设专题讨论)。
  • 民租法的指引:如果租客没能成功转租,导致房东物业空置,房东有权向租客索赔从空置开始,到租期结束的全部租金损失。但是房东必须证明这种损失真实存在。特别地,要证明即使房东进行了“尽力避免风险”(Mitigating),也不可避免地产生了损失。
  • “尽力避免风险”(Mitigating):指的是房东在租客尽力转租的同时,也在自己尽力寻找新的租客,并有可靠的证据证明这些努力,比如挂牌、推广、与潜在租客的沟通、潜在租客的看房人次等等,但均无结果。
  • 研究:经过许多研究,即使第88条给出了指引,但是我没有发现民租法和房东房客管理局规定了任何通知表格,或者指出了任何申请途径,从而使房东凭借民租法在本局进行申诉,进而提出索赔。这点令我困惑。
  • 初步的结论:房东只能在小额法庭进行诉讼(我们暂且断定房东的受损额在两万五千元以下 – 这是小额法庭的诉讼限额,超过限额时,除非原告房东放弃超出部分,则应在高等法院诉讼)。同时,我也愿意指出,小额法庭的法官往往对来自房东与租客的纠纷,认定小额法庭或高等法院并无管辖权,而房东房客管理局有完全的司法权限。比如,资深小额法庭的法官Sebastian Winny曾说,一些案件可能会比较蹊跷,主审法官在这个问题上也往往有不同的意见(This analysis in some cases can be tricky and there are differences of opinion amount the deputy judges on some aspects of this subject)。(2017年5月27日,Sebastian Winny的安省法律顾问培训课程,题目Best Practices For Small Claims Court
  • 援引先前判例Fraser v. Beach (2005), 75 O.R. (3d) 383 (C.A.); Efrach v. Cherishome Living, [2015] O.J. No. 293 (Div. Ct.); Spirleanu v. Transglobe Property Management Service Ltd., [2015] O.J. No. 1336 (C.A.) – 这是新近几个对民事法庭是否有对民用租务纠纷具有司法管辖权的标杆性的判例。结论都是认为房东房客管理局应对民租纠纷具有唯一司法管辖权。

如上的讨论可以简单地表达为,

  • 当租客提前解约时,房东有权向租客索赔其未完成月的那些租金;
  • 但是房东要证明,因为租客的提前解约而导致空置,并且实施合理避免后,损失仍然存在;
  • 诉讼应在小额法庭进行,诉讼过程不容易,结果难以预料。

更要指出的是,一旦租客在房东起诉前就搬离出租屋,房东还面临着寻找此租客新住址,以便送达起诉书的挑战。至于送达到原租客的工作单位、或其他地址是否有效,应参见“安省小额法庭诉讼规则”。

这篇文章对你有用吗?

点右边奖杯,点个赞⤵

平均分: / 5. 评价数:

太好了,这篇文章对你有用...

请在社交媒体上转发!

很抱歉,这篇文章对你没用...

让我们改进这篇文章!

发表评论

电子邮件地址不会被公开。