加拿大购房的法律问题

加拿大购房的法律问题

本文从法律专家们的文章中整理出了有关加拿大购房中常见的法律问题。

加拿大购房的法律问题

签了购房合同,但银行贷款通不过怎么办?

申请购房贷款是大多数人买房的首选,而且加拿大很多购房者是先签订购房合同,再与银行商洽贷款事项,因此“签了合同拿不到贷款”的情况并不罕见。

那么,在这种情况下,如果想取消合同又避免违约责任,应该怎么做呢?

买方必须在购房合同中追加一个“条件条款”(condition clause),即允许买方在一定时间内申请贷款,如果买方拿不到足额贷款额度或利率标准,买方有权取消合同,卖方所有定金退回,双方互不追究责任。

这个“条件条款”不在标准合同中,所以买方要根据自己的信贷能力,在合同中追加这一条款,妥善规避因贷款问题引发违约风险。

同样,如果买卖任何一方在房屋交割前,有某项必须满足的条件:例如,买方要求购前验房,或买方需要先卖掉现住的房子才能付款等条件……那么双方一定要把各自的要求,以“条件条款”的形式明确写入合同,以备万一该条件无法满足的情况,双方可以依法无责取消合同。

签了购房合同,如果卖方未能如约交出承诺提供的文件,买方有权以此理由拒绝交割吗

要看合同中对卖方的违约责任是如何规定的。 有两种可能,

  • 条件条款(condition)形式即规定卖方必须在某日前向买方提供某些文件,或完成某些事项,如果卖方未能按时履约,则合同作废,定金全部退还。
  • 保证条款 (warranty) 形式即卖方保证向买主提供某些文件或完成某些事项,但并未明确规定买方有权取消合同。

在加拿大法律体系里,这两种条款的法律后果,完全不同。

  • 条件条款:只要条件未能达成,则合同自动作废。
  • 保证条款:虽然卖方的保证没有完成,但买方却没有取消合同的权利,买方应该按时交割,但可以保留事后追究买方违约责任,诉求合理的赔偿。

也就是说,在保证条款下,一方违约时,另一方并不当然有权中止合同。

因此签订购房合同时,特别是买方一定要理清各项条款的属性。

案例:卖方保证该标的房产可以用于合法出租,但事实上,卖方在交割前并未拿到合法出租政府许可。于是双方产生纠纷,最终,法官裁决买方必须履约买房,然后再另行起诉卖方,赔偿损失。

加拿大买卖房屋时,律师费怎么收?

加拿大律师为买卖房屋交易提供法律服务的费用,分为以下几个部分:

  • 律师代收费用:最大一笔是代政府收取的房产交易税(LANDTRANSFER TAX),即土地转让税,具体税率各省不同。
  • 杂费:主要是标的产权的税务、水、电、以及纠纷情况的调查费用。
  • 律师费:因为存在不少不可预知费用,所以律师常常不能给顾客具体的律师费,市场均价通常在800-1500加元之间。

房屋买卖双方可以请同一个律师吗?

一般情况下,买卖双方最好请不同的代理律师。因为律师的责任是保护当事人的权益,而房屋买卖的双方的利益一致性非常低。尤其是在处理商业物业买卖时,买卖双方切勿聘请同一位代理律师。

只有在情况非常单纯的情况下(例如直系亲属间的买卖),房屋买卖双方才可以请同一位律师。

房屋交易过程中,律师何时介入?

签署合同前,最好请律师审查一下合同,尤其是新房、公寓和镇屋的买卖合同。

  • 新房合同,常常会要求买方额外支付一些费用,如公共道路建设费、绿化费等,有时这些费用可能高达1~2万加元。
  • 公寓和镇屋这类共管房产的合同,可能出现管理费用,维修费用大幅攀升的情况。

由于买方不了解加拿大的情况,往往到交接时才发现存在上述额外支出,可能会造成资金挤兑的情况出现。所以落笔签署合同前,请律师审合同可以做到心中有数。

房屋买卖要给律师多少准备时间?

一般来讲,买卖双方应至少应该在Closing Date前的三到四周,将所有文件交给律师。

因为律师无法完全控制某些工作的时长。例如,政府部门回复税务问题的文件,一般需要两周时间。再如,银行核准贷款的文件,常常也要一两周才能交到律师手中。

特别提醒大家注意一个时间:Requisition Date——在房屋买卖合同中规定的产权调查期限。如果在此时间内,律师发现房屋产权方面有严重问题,即可以据此解除买卖合约,订金退回买方。如果超过这一时限才发现标的物业存在产权问题,或许无法中断交易。

综上,买卖双方,尤其是买方,应该尽量把律师工作时间余量做宽。

办理房屋抵押贷款的注意事项?

一般来讲,律师不能为存在利益有冲突的双方同时服务,但是在加拿大的房地产交易中,律师却可以同时代表银行与借贷买房的当事人。因此,从理论上讲,律师并不方便对顾客的房贷合同出具太多的法律意见
一般情况下,最好是贷款人自己和银行商谈好房贷条款,然后律师按照双方的达成的一致,出具法律文件,确保双方的利益。
通常,一个家庭如果只有一个房贷,那涉及法律问题比较少,但如果同时有两三个房贷,就可能存在一些问题。

签offer时要注意什么?

多数情况下加拿大房地产市场很火爆,常常一有新盘上市,几个人争抢的情况出现。但是,越是在这种时候,下offer时越须考虑全面,以免留下隐患。例如,若标的物业的房龄较长,建议加入验房师验屋条款;又如,旧的公寓和镇屋,则应加入如下条款:预先审阅管理公司财务文件,否则或有管理费,修理费大幅攀升的情况而不知。因此,建议先请律师审阅offer

订金应该如何设定?

订金最好不要超过10,000加元。因为一旦有纠纷,可在加拿大的小额法庭处理,省时省力。否则,到省级别法庭诉讼,不仅法律费用昂贵,且审理时间漫长。需要留神的是,新房情况比较复杂,更要买家注意。

私人进行的地产交易应该注意什么?

私下进行的房地产交易(不通过地产经纪,买卖双方自行成交),买卖双方一定要请不同的律师,且订金应存入于律师的信托账户,售房合同也必须由律师起草,完全按正常程序操作,方能保障双方的利益。

买新房要重点关注什么?

新房的交割日常有变动(大多数情况下是推迟),因此购买新房者要注意合同中的相关条款。一般在新房合同中,不少条款是保护开发商的权益的,推迟一定天数交房是法律所允许,即使超过规定的延迟天数,一些开发商还是会找到各种“合法”理由不交房。如果房市场火爆,开发商甚至能退回订金,拒绝交房。

新房开发商的提供的房贷能用吗?

一些新房的开发商会向买方提供非常优惠的房贷,如果房贷的最终提供者是一家银行或金融公司,则问题不大,而如果最终是是开发商自己提供房贷,则需谨慎对待——因为这种房贷常常只有1~3年,到期后买方仍然要向其他金融机构申请房贷,如果万一申请被拒,那就是悲剧了。

新房的合同条款容易变更吗?

新房合同条款一般比较繁琐,且侧重保护开发商权益。作为买方,想要变更其中的条款都非常困难。所以,选择有信誉的开发商最为重要。另外,新房合同条款常常使用大量的法律术语,一般情况下,律师不可能每一条都给以解释,只能是重点解释重要的条款。

新房的附加费是什么?

开发商有时会在新房的合同中,列明额外的附加费,如公共道路建设费,教育附加费等,总数或有1~2万加元。需要提醒的是,这些附加费并不包括在房价以内。

转售楼花要注意什么?

在建筑期内即开始销售的楼盘,被称为“楼花”,如果买方计划购买转售的楼花,则要仔细研究一下开发商销售合同中的相关条款——有些开发商在合同中明确规定:不同意转售楼花,或规定开发商预售要达到某个百分比后(如70%),才允许楼花自由转售。

改建房屋要注意什么?

部分买家在购房后会对房子进行改建,而加拿大有些省对房屋改建有严格的审批制度,一旦改出问题,不仅保险公司可能拒赔,屋主还可能触犯刑律。买方在购房前也要注意卖家是否对标的房屋进行过非法改建,如果有,买方应该要求卖家将标的房屋回复原状。业主如果想改建房屋,一定要申请改建许可证。具体情况可向注册建筑师查询。

 

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Author: 玫瑰家园

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